美国报税遵循“挣钱需缴税（pay-as-you-earn）”的原则，也就是说，无论是美国税务居民，还是外国人，在出售美国境内的房产时，增值部分都需要缴税。美国税务居民和外国人，卖房时资本利得（净增值）部分缴税的规则有所不同。
外国人在美国购买房地产进行投资的非常多，也有不少外国投资者房产增值显著，打算卖房变现。根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)，外国人出售美国房地产，在过户的时候，买方（通常委托过户公司）要代扣代缴所得税 (Withholding Tax)，金额为：联邦预缴税15%，加州预缴税3.33%，总共预缴卖价的18.33%。 如果合理规划卖房的支出部分，有可能将所有预缴税都退回。虽然预缴税的部分可以部分或者全部退回，但是如果在卖房前没有专业的税务师做好合理的规划，那么，想向美国国税局要回多扣缴的预缴税，将会是一个无限期的漫长过程，更有甚者，可能一分钱都无法退回。 第一种，在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。 第二种，在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b ( Withholding Certificate) 申请在过户后90天之内退税。 在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。 用此种方法申请退税时，需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288a。怎么得到IRS美国国税局盖章的8288a呢？过户公司在过户后，会把Form 8288 / 8288a 寄给IRS。 如果Form 8288 / 8288a 信息完整，美国国税局会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。但是，如果8288a信息缺失，比如没有外国人个人税号 （ITIN），IRS不会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。所以，我们建议，外国人在持有美国房产进行出租时，就要申请外国人个人税号（ITIN），并且报税。如果卖房时还没有税号，应该在卖房时申请，申请到税号之后，立即通知IRS负责8288a的部门。（当然，没有税号也可以完成过户手续，并且递交Form 8288 / 8288a，只要近期内申请到税号就可以了）。 在过户之前或者过户当天，填报Form8288b (Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税，这种办法比较快捷，大大缩短了获得退税的时间。 举例来说，某外国卖家在2018年1月出售美国房地产，如果不填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，那么只能等到2019年初，来填报1040NR税收申报表，申请退税，然后，再等待两个月左右获得退税。 如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，在2018年四月就可以得到退税，将大大缩短了等待退税的时间。但是，如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，卖主需要有税号或者在填报同时申请税号，获得税号后，立即通知ＩＲＳ负责8288b的部门。否则，IRS将对Form 8288b ( Withholding Certificate)不予批准。
一般来说，退税的方法有两种：
